Еще несколько лет назад о таком виде складской недвижимости, как SelfStorage, в России мало кто знал. Теперь этот вид хранения вещей приобретает популярность и у нас. В буквальном смысле в переводе с английского SelfStorageзначит индивидуальное хранение. Обычно под этим понимают мобильную систему складских контейнеров, которые предназначены для аренды под хранение разного рода вещей, как то: мебель, офисная техника, излишки товарного запаса, сезонные принадлежности.

Как правило, услугами SelfStorageпользуются обычные люди, которым жалко выбрасывать какие-то вещи,  но места для хранения их в квартире просто нет. Предприниматели арендуют подобные склады для хранения архивной документации, офисной мебели. Преимущественно это небольшие фирмы, которым неудобно и невыгодно брать в аренду обычные склады.

История Self Storage

Сама услуга SelfStorageзародилась еще в 50-х годах прошлого века в Америке. На данный момент там она и имеет самый большой рынок. Статистические данные показывают, что на каждого жителя США приходится 0,7 кв. м под хранение своих вещей. Ежегодный оборот отрасли составляет около 22 миллиардов долларов. Общая площадь складов SelfStorageв США — более 210 миллионов кв. м. Особая популярность такого типа складской недвижимости именно в США объясняется высокой мобильностью граждан страны, которые не боятся переезжать из одного города в другой, соответственно, являются постоянными пользователями услуги SelfStorage. Кроме того, доход американцев достаточно высок, поэтому они без проблем готовы расстаться с деньгами ради своего удобства.Согласно социологическим опросам, в 1995 году услугами складов индивидуального хранения в Америке пользовался каждый 17-й житель страны, а в 2003 году — уже каждый 8-й. Стоит отметить, что доля индивидуальных клиентов в этой области сервиса составляет около 70%, остальные 30% занимают корпоративные клиенты.

Европейские страны переняли опыт США в 80-х годах и теперь также активно пользуются услугами SelfStorage. Здесь этот рынок развивается более динамично в силу своей молодости.  Так, только за первые десять лет своего существования в Европе оборот индустрии составил около 4 миллиардов евро. На данный момент количество складов  SelfStorage в европейских странах уже перешло за отметку в 5 тысяч. Хотя по сравнению с США это совсем небольшая цифра – там число складов SelfStorage составляет более 52 тысяч. При этом рост рынка такого рода недвижимости составляет примерно 7% в год.

Российские реалии

В России рынок складской недвижимостиSelfStorage появился не так давно. Первые помещения для индивидуального хранения открылись на рубеже 2007 – 2008 годов. При этом на рынке представлены лишь несколько крупных компаний, которые готовы инвестировать в этот сектор. Аналитики неоднозначно оценивают дальнейшую судьбу SelfStorage в России. Так, Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли по России и странам СНГ компании KnightFrank, считает: «Перспективы развития Self Storage  в России в ближайшие годы достаточно слабые, так как подобные услуги не дешевые и будут востребованы преимущественно в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт Петербург — то есть в тех городах, где уровень жизни выше среднего по стране. Большая часть населения в России по привычке  хранит  свои личные вещи на дачах и балконах, и на сегодняшний день культура использования решений SelfStorage у наших сограждан еще не привилась». Кроме того, Вячеслав Холопов уверен, что нужно иметь в виду и такие особенности, как периодически меняющаяся политика по развитию города и его транспортным ограничениям. Так, например, в СМИ периодически фигурирует информация о выводе производственно-складских объектов за черту города Москвы и ограничении грузового транспорта. В Петербурге многие строения на центральных улицах являются историческими памятниками, а объекты Self Storage иногда требуют серьезной реконструкции. В мегаполисах многие объекты, подходящие под склады, зачастую не соответствуют планам БТИ из-за того, что собственники производили работы по увеличению существующих площадей за счет строительства временных сооружений с целью получения большей прибыли со сдаваемой площади. Зачастую склады сдаются на срок до 12 месяцев – это максимальный срок, при котором договор не требует регистрации и, следовательно, не требуется приведение объектов в соответствие с планами БТИ для обмеров.

Несмотря на все перечисленные факторы, Вячеслав Холопов отмечает, что спрос на ус-лугу несомненно есть — и это видно по результатам компаний, занимающихся бизнесом в данном сегменте.  Помещения, занятые под индивидуальное хранение в Москве, как правило, заняты.Но для большего распространения и повышения массовости услуги во-первых, должно пройти время – чтобы поменялся менталитет и граждане начали отдавать вещи на хранение, а во-вторых, необходимо снижение цен – для взрывного роста потребности в услуге.

 

Однако некоторые представители бизнеса более позитивно оценивают будущее развитие рынка Self Storage в России. Например,Алексей Тулешов, генеральный директор проекта «Сити Бокс», уверен в успехе Self Storage: «Перспективы у рынка складов индивидуального хранения в России достаточно оптимистичные. Хотя сегодня складыselfstorage представлены только в Москве  (где их около 15) и в Санкт-Петербурге(где открыто пока 3 объекта), игроки рынка уже проявляют интерес к городам-миллионщикам в регионах России: смотрят объекты, работают с брокерами в этом направлении. Думаю, в регионах реально открывать по 1 объекту данного формата в год, для одной компании. А в Москве емкость рынка позволяет открыть в течение 5 лет не менее 50 складов Self Storage. В компании «Сити Бокс» инвестиционный план предусматривает открытие 24 объектов в Москве и Санкт-Петербурге в ближайшие 3-4 года».

Инвестиции требуют отдачи

В связи с тем что рынок Self Storage в России еще очень молод, многие компании боятся его осваивать, так как прогнозировать будущую отдачу от вложенных в проект инвестиций достаточно тяжело. Поэтому говорить о быстром росте рынка услуг индивидуального хранения на территории нашей страны не приходится. Да и сами аналитики неоднозначно отвечают на вопрос об окупаемости складов Self Storage. По мнению Артема Пичугова, руководителя направления специальных проектов отдела складской недвижимостиCushman&Wakefield, «все зависит от местоположения площадки/здания, от технического состояния помещений и уровня необходимого ремонта. Это может быть существующий 3-х этажный склад советской постройки, а может – производственное здание с высотой потолка 10 м, где оператором будет устанавливаться многоярусная система боксов – затраты на подготовку помещений для SS будут разные».

При этом Марко Пёч, консультант по недвижимости отдела складских и промышленных помещений CBRE, готов назвать приблизительные цифры.Окупаемость и капитальные расходы зависят от того, в какой форме компания приобретает склад. В случае строительства с нуля – что пока нехарактерно конкретно для российского рынка  Self Storage – окупаемость составляет от 7 до 9 лет. При вторичной застройке или редевелопменте старых промышленных помещений – 5 – 7 лет. А в случае долгосрочной аренды, которая встречается пока достаточно редко, сроки окупаемости колеблются от 1 года до 5 лет.

Предложение есть, но будет ли спрос?

Однако готовность компаний вкладывать в бизнес ещё не гарантирует покупательский спрос. Несмотря на то что в США и странах Европы основными потребителями SelfSto-rage являются обычные люди, в России с большей готовностью арендуют площади под индивидуальное хранение именноюридические лица. Связано это с ценой, которая пусть и не слишком высока, но все же пока еще отпугивает обычного россиянина. Как отмечает Вячеслав Холопов,«назвать услугу бюджетной вряд ли можно. При стоимости аренды одного квадратного метра в проектах Self Storage в размере около 800 – 1000 рублей за кв.м. в месяц в складских помещениях в московском регионе или 10 000 – 12 000 рублей в год, хранение ряда товаров для среднестатистического потребителя становится достаточно проблематичным. Услуга получается удобной – но довольно дорогой для массового потребителя, на сегодня услуга преимущественно нацелена на компании и потребителей с достаточно высоким уровнем дохода. Что поделать – в центральных районах крупных городов аренда подходящего для Self Storage объекта будет недешевым удовольствием!»

При этом специалисты считают, что договор аренды,ввиду достаточно больших вложений в оборудование склада для его последующей эксплуатации, должен быть долгосрочным. В Москве или Санкт-Петербурге подходящие объекты, как правило, сдаются для использования в качестве торговых или офисных помещений, а предлагаемые ставки аренды могут быть достаточно высоки для проектов Self Storage. Ставки аренды для компаний, оказывающих услугу Self Storage , должны быть минимальными, равно как и стоимость самой услуги, иначе привлечение конечных потребителей будет проблематичным.

Дорогу покажешь?

Еще одним немаловажным вопросом в развитии рынкаSelf Storage остается доступность складов. Если в регионах такая недвижимость скорее нонсенс, чем правило, то в Москве и Санкт-Петербурге, где свободных площадей в пределах города почти нет, компаниям приходится с особой тщательностью подходить к расположению своих объектов. Так, генеральный директор компании «Сити Бокс» Алексей Тулешов главным требованием к местоположению складов Self Storage называет близость транспортной развязки или крупного торгового центра и поясняет: «В Москве у всех не хватает времени, поэтому когда человек даже в выходной день едет за покупками, а потом за город, нужно, чтобы ему было удобно заехать, например, и в «Сити Бокс», чтобы забрать что-либо или оставить. Эта синергия может давать серьезный дивиденд всем участникам рынка, которые находятся в торговой локации».

Марко Печ добавляет, что расположение таких складов возможно практически в любом месте, и в числе факторов, влияющих на размещение объектов Self Storage, называет следующие:

•    визуальная доступность для водителей и пешеходов, предпочтительнее на первой линии;

•    доступность площадей для людей с достатком выше среднего;

•    стоимость здания и земли.

На данный момент с полной уверенностью можно готовить, что рынок Self Storage будет развиваться, однако остается вопрос интенсивности этого развития. Как и любой бизнес, Self Storage – это биполярная структура, где от скорости стремления каждого атома к центру зависит образование общей цепи. Компании не должны забывать, что в России нужно не только строить рынок Self Storage, но и параллельно воспитывать покупателя, который порой даже не осведомлен о том, что подобные услуги уже действуют на территории нашей страны.